مجله حقوقی دلتا

اگر خريداران در معامله‌اي كه انجام مي‌شود دو نفر هستند و چكي كه پرداخت مي‌شود متعلق به يكي از خريداران است، لازم است خريدار ديگر هم پشت برگه چك را به عنوان ضامن امضا كند و در قرارداد نيز ميزان بدهي او مشخص شود.

چك از جمله اسنادي است كه امروزه در معاملات از جمله خريد و فروش ملك رواج بسياري دارد. در اغلب معاملات مسكن حداقل يك برگ چك بين طرف‌هاي معامله رد و بدل مي‌شود. در برخي موارد در معاملات مسكن چك به عنوان مبلغ معامله مورد استفاده قرار مي‌گيرد و در اغلب موارد نيز تحت عنوان چك بيعانه، چك ضمانت تنظيم سند و … بين طرفين قرارداد استفاده مي‌شود. در اين نوشتار به بررسي نحوه صدور چك در معاملات مسكن پرداخته شده است. در ادامه با مجله حقوقي مجله دلتا همراه باشيد.

تعريف چك
چك برگه‌اي معتبر و قانوني است كه به دارنده چك مهلت بيشتري براي پرداخت مبلغ خريدي كه انجام داده مي‌دهد. قانون تجارت چك را اين گونه تعريف كرده: چك نوشته‌اي است كه به موجب آن صادر كننده وجوهي را كه نزد بانك دارد، به صورت كلي يا جزيي مي‌گيرد يا به ديگري واگذار مي‌كند.

نكات مهم صدور يا دريافت چك در معاملات مسكن:
۱. در زمان صدور چك سعي متن چك با دست خط و قلم صادركننده چك نوشته شود. همچنين براي دريافت چك اشخاص ديگر نيز اين مورد بايد رعايت شود، به اين صورت كه تمام متن چك توسط صاحب حساب آن نوشته شود تا ادعاي جعل در آن وجود نداشته باشد.

۲. ابتدا متن چك نوشته و بعد امضاء شود و از ثبت امضا و تاريخ، بدون تكميل متن چك خودداري گردد.

۳. از امضاهاي ساده كه به راحتي جعل مي‌شوند تا حد ممكن استفاده نشود و در زير امضا نام و نام خانوادگي صادركننده ذكر شود.

۴. در قسمت “در وجه “كه روي چك درج شده است اسم شخص دريافت كننده ذكر و از عبارت حامل استفاده نشود.

۵. به منظور جلوگيري از امكان انتقال چك توسط دارنده به ديگران علاوه برخط زدن حواله كرد يا آورنده، در متن چك عبارت غير قابل انتقال از طريق پشت نويسي (ظهر نويسي) نيز قيد شود. در اين صورت دارنده نمي‌تواند چك را به ديگري تسليم كند.

۶. براي حفظ حقوق فروشنده لازم است كليه ارقام و عبارات متن چك با خط صادر كننده و امضا آن در جلوي ديد وي درج شود.

۷. تاريخ چك با عدد و حروف توسط صادر كننده درج گردد.

۸. با توجه به اينكه يكي از شرايط قانوني لازم چك داشتن تاريخ صدور است، بنابراين توصيه مي‌شود چكي كه تاريخ در آن قيد نشده تحويل گرفته نشود.

۹. اگر خريداران در معامله‌اي كه انجام مي‌شود دو نفر هستند و چكي كه پرداخت مي‌شود متعلق به يكي از خريداران است، لازم است خريدار ديگر هم پشت برگه چك را به عنوان ضامن امضا كند و در قرارداد نيز ميزان بدهي او مشخص شود.

۱۰. اگر صادركننده چك زودتر از موعد سررسيد چك، به حساب دارنده‌ پول واريز كرده و يا از هر طريق مانند كارت به كارت وجه را به وي انتقال داده و درخواست برگرداندن لاشه چك را داشته باشد، در اين صورت دارنده بايد قبل از برگرداندن چك به او، ابتدا بررسي كند كه پول از حساب چه كسي به حساب وي منتقل شده است. زيرا ممكن است پول را شخص ديگري به حساب واريز كرده و شما به تصور اين كه وجه معامله را دريافت كرده‌ايد، اصل چك را به صاحب آن عودت دهيد.

ساعات كار كارمندان دولت 44 ساعت در هفته است و تنظيم و ترتيب ساعات كار ادارات با پيشنهاد سازمان مديريت و تصويب هيات وزيران تعيين مي‌شود و تغيير ساعت كار كارمندان در موارد ضروري با رعايت سقف مذكور با سازمان مديريت و برنامه ريزي است.

تعيين ساعت كار كاركنان دولت يكي از موضوعاتي است كه براي خيلي از مردم به خصوص كارمندان ايجاد سؤال كرده است. دولت عهده دار تعيين و تنظيم ساعات كار كارمندان است و مصالح و نظم عمومي جامعه ايجاب مي‌كند كه ساعت كار براي عموم تعيين و به شكل مناسب اطلاع رساني شود. در ادامه با مجله دلتا همراه باشيد.

ساعت كار طبق قانون كار
مطابق ماده ۸۷ قانون مديريت خدمات كشوري ساعات كار كارمندان دولت ۴۴ ساعت در هفته است و تنظيم و ترتيب ساعات كار ادارات با پيشنهاد سازمان مديريت و تصويب هيات وزيران تعيين مي‌شود و تغيير ساعت كار كارمندان در موارد ضروري با رعايت سقف مذكور با سازمان مديريت است. شايان ذكر است كه در سال ۱۳۹۰ دولت براساس قانون براي كنترل منابع آلوده كننده هوا اقدام به كنترل تردد وسايل نقليه و به تبع آن كاهش ساعات كار ادارات شهر تهران كرده است. بنابراين اصل براين است كه فقط در شرايط خاص نظير آلودگي هوا و تغييرات جوي دولت مي‌تواند ساعت هاي كاري را براي مقطع زماني مشخص به صورت موقت كم و زياد كند و با بازگشت شرايط جوي به حالت عادي ساعت هاي كاري نيز بايد به همان ميزان كه در قانون آمده برگردانده شود.

نقش دولت در تعيين ساعت كار كاركنان چيست؟
كارمندان مي‌توانند با موافقت دستگاه هاي اجرايي، ساعات كار خود را تا يك چهارم ساعت كار روزانه يعني حداكثر ۱۱ ساعت كاهش دهند و ميزان حقوق و مزايا و نحوه محاسبه سوابق خدمت اين قبيل كارمندان متناسب با ساعات كار آنان تعيين خواهد شد. همچنين طبق قانون، دستگاه هاي اجرايي مي‌توانند در موارد خاص با موافقت هيات وزيران و رعايت سقف ساعات كار با توجه به شرايط جغرافيايي و منطقه اي و فصلي ساعات كار خود را به ترتيب ديگري تنظيم كنند.

علاوه بر آن كليه دستگاه هاي اجرايي استاني موظفند ساعات كار خود را در ۶ روز هفته تنظيم كنند. شايان ذكر است كه هر يك از دولت ها بر اساس مصالح و با توجه به شرايط ساعات كار كاركنان خود را تنظيم مي‌كنند. با وجود اين بايد اين تغييرات با رعايت سقف ساعات كار و مقتضيات اجتماعي باشد. به عنوان مثال دولت قبل به دليل بحث آلودگي هوا در مقطعي ساعات كار كاركنان را تغيير داد. بنابراين اقدام دولت به تعيين ساعات كار منطبق با اختيارات و ضوابط قانوني است اما نكته اي كه وجود دارد اين اختيار براي تهران به صورت مستقيم توسط هيات دولت به اجرا گذاشته مي‌شود و در استان ها اين اختيار به استانداري ها داده شده است.

مطابق قانون مديريت خدمات كشوري هر يك از دستگاه هاي اجرايي مي‌توانند در موارد خاص با موفقيت هيأت وزيران و رعايت سقف ساعات كار با توجه به شرايط مختلف، ساعات كار خود را به گونه اي ديگر تنظيم كنند و اين امر تأثيري در اختيارات مربوطه ندارد. بنابراين مهم ترين اصل در چنين مواردي ارائه خدمات عمومي به افراد و تعطيل نشدن اين گونه خدمات است.

آيا دوركاري هم شامل ساعت كار مي‌شود؟
طبق قانون مديريت خدمات كشوري ۴۴ ساعت كار در هفته به مفهوم الزام به حضور فيزيكي كاركنان ادارات در محل كار نيست بلكه دوركاري را نيز شامل مي‌شود. همچنين بروز مشكلاتي مانند ترافيك و آلودگي هوا از علل و دلايل كاهش ساعات كار در تهران بوده است در نهايت ديوان عدالت اداري در راي خود اقدام دولت را در كاهش ساعات اداري قانوني اعلام كرده است.

نكات حقوقي مهم در مورد ساعت كار كاركنان
۱. هرگونه تغيير در ساعات اداري بايد با توجه به اختيارات قانوني انجام شود.

۲. مسئوليت تعيين ساعات كار كارمندان، هيات وزيران يا مراجع مورد نظر اين نهاد است

۳. در بخش كارگري مقررات تعيين ساعات كار، طبق مقررات كارگاه هاي بخش خصوصي يا همان كارگاه ها است.
۴.دولت ها علاوه بر تعيين ساعات كار مي‌توانند براي مباحث آلودگي هوا يا موارد ديگري ساعات كار را كاهش يا افزايش دهند.

۵. هر يك از افراد حقيقي و حقوقي و از جمله قضات دادگاه ها مي‌توانند ضمن مراجعه به ديوان عدالت اداري نسبت به تعيين ساعات كار درخواست رسيدگي كنند.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

آتش سوزي يكي از حوادثي است كه ممكن است هر لحظه رخ بدهد بنابراين بيمه كردن ساختمان در برابر آتش سوزي از مهم‌ ترين وظايف مدير ساختمان است. مدير ساختمان بايد بر اساس متراژ هر واحد سهم هر واحد را در بيمه آتش سوزي مشخص كرده و ساختمان را در برابر اين حادثه بيمه كند.

مدير ساختمان توسط هيئت مديره انتخاب شده و وظايف خود را به انجام مي‌رساند. او شخص مورد اعتماد و منتخب ساكنان ساختمان است. در اين نوشتار وظايف و اختيارات مدير ساختمان بر اساس قانون تملك آپارتمان ها بررسي شده است. با مجله دلتا همراه باشيد.

حقوق و مزاياي مدير ساختمان
اگر مدير ساختمان خارج از ساكنين باشد بايد طبق قرارداد حق الزحمه دريافت كند و اين قرارداد طبق قوانين كار كشور است. در اين صورت هيئت مديره ساختمان در نقش كارفرما و مدير در نقش كارگر است و حداقل حقوق پايه وزارت كار + بيمه و مزايا و.. دريافت مي‌كند.
اگر مدير ساختمان از داخل ساكنين باشد و قرارداد كار مانند يك شخص خارج از ساختمان كه در فوق اشاره شد داشته باشد داراي حقوق و مزايا طبق قرارداد منعقده و تابع قوانين كار است.
اگر مدير ساختمان مستقيم از طرف ساكنين انتخاب شود و هيچ گونه قراردادي منوط به مزد و مزايا بين ايشان تنظيم نشود و فقط صورتجلسه انتخاب مدير تهيه شود مدير ساختمان به طور قانوني مجاز به برداشت هيچ گونه مبلغي  تحت هيچ عنواني نيست. ولي بين ساكنين ساختمان عرف شده است كه مدير ساختمان در ساختمان هاي كم واحد فقط مي‌تواند حق شارژ ثابت پرداخت نكند. شايان ذكر است كه اگر در صورتجلسه ساختمان حق الزحمه قيد شده باشد و پايين تر از حداقل حقوق وزارت كار باشد، اين اشاره به معناي قرارداد كار نيست و از قوانين كار پيروي نمي‌كند. بنابراين مدير، به عنوان مسئول ساختمان شناخته مي‌شود و كماكان در مقابل خطرات و حوادث در ساختمان  مسئول است.

وظايف مدير ساختمان
۱.محاسبه مقدار شارژ ماهانه هر واحد؛

مدير يا مديران ساختمان بايد شارژ ماهانه هر واحد را محاسبه كرده و از مالكين درخواست كنند تا شارژ را در اولين فرصت پرداخت كنند. مقدار شارژ ماهانه هر واحد با روش‌ هاي مختلفي مانند محاسبه بر اساس نفرات، متراژ واحد، شارژ ثابت و شارژ متغير محاسبه مي‌شود و يا مي‌تواند با تركيبي از اين روش ها شارژ ماهانه هر واحد را محاسبه و دريافت كند.

۲.رسيدگي به اعتراض ساكنين؛

در صورتي كه هر يك از ساكنين نسبت به روش اجرايي مدير يا هيئت مديره اعتراضي داشته باشد مي‌تواند به مدير مراجعه كند و مدير موظف است كه به اعتراضات او توجه كرده و او را نسبت به روش اجرايي خود قانع كند. براي مثال يكي از قوانين ساختمان، دريافت شارژ ماهانه از ساكنين است. فرقي نمي‌كند ساكنان به طور دائم در ساختمان حضور داشته باشند يا حضور نداشته باشند. اما ممكن است كه يكي از مالكان نسبت به اين قانون معترض باشد كه چرا در صورت عدم حضور در منزل همچنان بايد شارژ ماهانه را پرداخت كند. در اين موارد مدير موظف است كه به اعتراض مالك رسيدگي كند و در صورت صلاحديد وضعيت، بايد شارژ ماهانه خدمات عمومي ساختمان را از او دريافت كند.

۳.بيمه كردن ساختمان در برابر آتش سوزي؛

آتش سوزي يكي از حوادثي است كه ممكن است هر لحظه رخ بدهد بنابراين بيمه كردن ساختمان در برابر آتش سوزي از مهم‌ ترين وظايف مدير ساختمان است. مدير ساختمان بايد بر اساس متراژ هر واحد سهم هر واحد را در بيمه آتش سوزي مشخص كرده و ساختمان را در برابر اين حادثه بيمه كند. در صورت بروز آتش سوزي در يك ساختمان بيمه نشده، مدير ساختمان موظف به پرداخت خسارت به مالكين و ساكنين ساختمان است.

۴.اطلاع رساني تصميمات صورت جلسات به افراد غايب در جلسه؛
مدير ساختمان موظف به ارسال فكس يا ايميل و … به ساكنين و مالكين ساختماني است تا در زمان و مكان مشخص شده در جلسه حضور داشته باشند ولي برخي از ساكنان و مالكان ممكن است كه بنا به دلايلي در جلسه حضور پيدا نكنند. و چون همه ساكنان و مالكان بايد از تصميمات مجمع عمومي آگاه شوند بنابراين مدير يا مديران بايد تصميمات مجمع عمومي را به افراد غايب در جلسه اطلاع رساني كند. مدير موظف است كه حداكثر ۱۰ روز بعد از جلسه، تصميمات گرفته شده را به اعضايي كه در جلسه حضور نداشتند اطلاع رساني كند.

۵.ارائه رسيد تسويه حساب هزينه‌ هاي ساختمان؛

زماني كه مالكي قصد انتقال واحد ساختماني خود را داشته باشد، بايد كليه اسناد تسويه هزينه‌ هاي ساختماني را به دفترخانه اسناد رسمي تسليم كند. و اين اسناد بايد به تاييد و امضاي مدير ساختمان نيز رسيده باشد. فقط در اين صورت اسناد معتبر بوده و صحت دارند.

اختيارات مدير ساختمان در صورت عدم پرداخت شارژ
در صورتي كه مالكي حق شارژ ساختمان را پرداخت نكرده باشد، مدير ساختمان موظف است به او ابلاغيه‌ اي ارسال كند و وي را نسبت به بدهكاري خود مطلع كند. اظهار نامه بايد در فرم‌ هاي مخصوص دادگاهي و در سه نسخه تهيه و در دبيرخانه دادگاه به ثبت برسد و مامور دادگاه ابلاغيه را به مالك بدهكار ابلاغ كند. بنابراين اطلاع رساني بدهي مالك از طريق نامه يا معرفي او به سايرين در برد ساختمان اعتبار قانوني ندارد و در دادگاه قابل استناد نيست. در اين موارد  مالك بدهكار موظف است كه در مدت ۱۰ روز بعد از دريافت اظهارنامه، بدهي خود را پرداخت كند. در صورتي كه مالك بدهكار بدهي خود را در مدت مذكور پرداخت نكند، مدير مي‌تواند خدمات تاسيساتي مربوط به واحد بدهكار را قطع كند. به طور مثال مي‌تواند آب، برق و گاز واحد بدهكار را قطع كند تا وي مبلغ بدهي خود را به مدير ساختمان پرداخت كند. البته لازم به ذكر است كه مدير ابتدا بايد اظهارنامه را ابلاغ كند و در صورت عدم توجه مالك، خدمات تاسيساتي واحد او را قطع كند، زيرا در غير اين صورت مالك مي‌تواند نسبت به وضع پيش آمده معترض باشد.

همچنين بخوانيد:
شنود يا استراق سمع از نظر قانون چه مجازاتي دارد؟

فك رهن املاك به چه معنااست؟

وكيل معاضدتي هيچ حق الوكاله اي نمي گيرد